Burgers zien inleggeld voor huizen verdampen in de bouwjungle van Kiev

Oekraïners die een woning willen kopen, zijn overgeleverd aan oplichters. Zelfs als de piramidefondsen van de projectontwikkelaars worden ontmaskerd, ontspringen de daders de dans. Corruptie is een veelkoppig monster. Dit is deel twee van een tweeluik van Mischa van Diepen over de bouwjungle van Oekraïne. Na Odessa, waar maffia-burgemeester Gennadi Troechanov na de verkiezingen de lakens bleef uitdelen, dook hij dit keer in het vastgoed van de hoofdstad Kiev, waar een verlichte Majdan-burgemeester de scepter zwaait. Andere nuances, maar het verschil blijkt schokkend klein. 

Diepen Tentenkamp
Het tentenkampje van de ‘Investeerders van Arkada’, inclusief citaat uit de Oekraïense grondwet. Foto Mischa van Diepen.

door Mischa van Diepen

Voor het stadhuis van Kiev staat een tentenkampje met daarin elkaar afwisselende Oekraïners, jong en oud. Toen ik voor het eerst aanschoof voor een kopje thee was het hoog zomer. De groep vierde toen de honderdste dag van de protestactie. Inmiddels staat er een stevige legertent en nadert dag tweehonderd. De groep noemt zich de ‘Investeerders van Arkada’. Zij vertrouwden hun geld toe aan Arkada, een bank die hun geld zou steken in drie splinternieuwe hoogbouwbuurten: twee bij een paar meertjes ten oosten van de rivier de Dnipro (Dnjepr), één in een buitenwijk aan de westkant. 

Eén van de 13 duizend families, die op een appartement wachten, is Tatjana Petrovna. Deze vrouw op leeftijd, die na haar vlucht uit de bezette stad Loegansk in 2014 in Kiev terecht kwam, schraapte 900 duizend hryvnia (ongeveer 30 duizend euro) bij elkaar bij vrienden en familie om een eenkamerappartement te kunnen kopen. ‘Niemand weet waarheen mijn geld is verdwenen. Wie mij mijn geld teruggeeft of het huis afbouwt, weet ik niet.’

Dat ze haar geld kwijt is, komt door het faillissement van Arkada. Na lang gesteggel verscheurde het stadhuis namelijk het contract voor een van die drie projecten: op de oevers van de meren mocht bij nader inzien helemaal niet gebouwd worden. Arkada legde als drukmiddel de twee andere projecten ook stil. De bank had daarvoor minstens 270 miljoen euro ontvangen. Deze tegenzet bleek een laatste stuiptrekking van een bouwbank die simpelweg niet genoeg geld in kas had om de projecten af te bouwen. Op 25 augustus 2020 werd Arkada bankroet verklaard.

Voordat Arkada failliet ging, zette de bank zwaar wapengeschut in: piramideschema’s, handjeklap met de gemeenteraad en knokploegen van honderden jongemannen. Maar door tegenwind van groenactivisten, oorlogsveteranen en een burgemeester die bokskampioen is geweest (Vitali Klitsjko), is de piramide van Arkada als een kaartenhuis in elkaar gedonderd.

De val van Arkada staat niet op zichzelf. Vorig jaar onderging KievBud, een van Kievs grootste bouwbedrijven, eenzelfde lot. Dat is een teken van de nieuwe tijd in Oekraïne: de innige band tussen de politiek en bouwgiganten en hun vrijbrief voor financiële tovertrucs zijn niet meer vanzelfsprekend. Maar dat betekent niet dat de doorgewinterde boosdoeners zich uit het veld laten slaan. Hoe werkt hun cowboykapitalisme anno 2020?

In Kiev the sky is the limit

Oekraïense media deelden afgelopen september een opvallende statistiek: Kiev is Europees kampioen hoogbouw. De hoofdstad – met officieus 3,7 miljoen inwoners – telt ruim 1200 gebouwen hoger dan 35 meter of 12 verdiepingen. Dat aantal loopt snel op. Vooral op de linkeroever van de Dnjepr – langs de stroomrichting van de rivier ligt dit oostelijke deel van Kiev aan de linkerhand – is de bouwwoede groot.

Op de rechteroever ligt het historisch centrum en bevinden zich alle sociale voorzieningen. Daar wordt op de linkeroever niets tegenover gezet. Door een gebrek aan sociale infrastructuur – theaters, universiteiten, zwembaden – worden de Kievljane voor hun werk of vermaak de files of de metro ingejaagd. Maar voor velen is die linkeroever wel de enige plek in Kiev waar een betaalbare eigen woning in het verschiet lijkt te liggen. Zij sprokkelen geld bij elkaar om in bouwprojecten in te leggen. Van een hypotheekmarkt is in Oekraïne amper sprake. Veel salarissen worden bovendien nog contant uitbetaald, wat het moeilijker maakt een lening te krijgen. Kopers laten zich vaak verleiden door het feit dat de huizenprijzen vóór de start van de bouw veel lager zijn dan voor afgebouwde appartementen. Maar daarmee nemen ze de nodige risico’s. De enige garantie die ze op papier hebben is dat ze hun appartement kunnen betrekken als het object af is. In de praktijk wordt de opleverdatum voortdurend uitgesteld of blijkt een nieuwbouwbuurt sterk van de bouwplannen af te wijken. In het ergste geval eindigt men onderaan een piramide, zoals die ‘Investeerders van Arkada’.

De bank die geen bank was

Irina Sjarpinska, onderzoeksjournalist van Nashi Groshi (‘Ons Geld’), specialiseert zich in de bouwmarkt van Oekraïne. Haar advies: koop in Kiev alleen een kant en klaar appartement, want de clans die de hoofdstedelijke nieuwbouwmarkt bestieren, sluizen enorme bedragen weg én hebben lak aan de benodigde bouwvergunningen. Daar is Arkada een schoolvoorbeeld van.

Arkada positioneerde zich als beheerder van financieringsfondsen. De bedragen die zij voor een project verzamelde, dirigeerde de bank naar een uitvoerder: een projectontwikkelaar. Arkada rekende voor zulke transacties – dus vóórdat er een steen gelegd was – gemiddeld 20 procent van het totale inlegbedrag. Op deze commissies zit geen wettelijke limiet, maar de verhouding tussen financier en uitvoerder is volgens Sjarpinska wel omschreven. Het is belangrijk dat de beheerder en uitvoerder onafhankelijk van elkaar zijn. ‘Want anders controleert de beheerder niet wat de bouwer doet en kan het geld na ontvangst gewoon verdwijnen.’

Van die onafhankelijkheid was bij Arkada echter geen sprake. De bank was via tussenbedrijven voor 75 procent in handen van Konstantin Palivoda. De projecten stonden bijna allemaal op naam van vrienden van dezelfde Palivoda. Aandeelhouders kwamen over en weer voor. Er werd ook niet veel moeite gedaan om een schijn van onafhankelijkheid op te houden. Zo heet een van de projectontwikkelaars ‘Arkada Bouw’. Circa 95 procent van de tegoeden van Arkada kwam uit de zakken van woningzoekers. Het was dus bepaald geen reguliere bank die als financiële tussenpersoon het spaargeld van de één beschikbaar maakt voor leningen en investeringen bij de ander.

Diepen Bouwplan
Het betwiste bouwplan bij de meren. Foto Ecopark Osokorki

Kwart eeuw booming business

Sinds haar oprichting in 1993 kwam Arkada prima weg met deze blokstructuur. In de jaren negentig was er van een interne financiële markt in Oekraïne praktisch geen sprake en de inflatie was torenhoog. In die tijd was het best handig om financiering en uitvoering  onder één koepel te hebben. Maar door recente hervormingen van de Oekraïense bankensector – onderdeel van de financiële hulpprogramma’s van het IMF en de EU – werd deze constructie steeds moeilijker houdbaar. De combinatie van bank, financieringsfondsen en projectontwikkelaars nam immers elke prikkel weg om efficiënt te bouwen én legde te veel eieren in hetzelfde mandje. In 2017 werden de duimschroeven aangedraaid. Banken die meer dan 50 procent van hun activa in het beheer van financieringsfondsen hebben zitten, worden sindsdien als ‘gespecialiseerde banken’ gezien. Die moeten kunnen aantonen dat zij effectief toezicht houden op de naleving van contracten en deadlines door projectontwikkelaars.

Deze nieuwe wetgeving doorkruiste het verdienmodel van Arkada.

Kaartenhuis

Toen Arkada omviel had de bank drie projecten lopen, ieder goed voor tientallen betonblokken van meer dan twintig verdiepingen.

Voor twee projecten – eentje op de linkeroever en eentje op de rechteroever - ontving Arkada negen miljard hryvnia (270 miljoen euro tegen de huidige koers). Van dat geld is niet alleen die 20 procent commissie aan de strijkstok blijven hangen. De openbaar aanklager ging in 2019 achter 330 miljoen hryvnia aan die van het ene project naar het andere was overgemaakt, zogenaamd als betaling voor bouwrechten en openstaande schulden. Een duidelijke manier om de inleg van woningzoekers af te romen.

Intussen kwam de bodem van de bankkas in zicht. Maar Arkada rekende er op dat twee van de lopende projecten zouden kunnen worden afgebouwd met de inleg voor het derde, waarvoor nog geen steen was gelegd. Toen een groep bewoners voor de laatste project andere plannen kreeg met de bouwgrond van Arkada begon het piramideschema vast te lopen. Wie zijn die buurtbewoners van 'Ecopark Osokorki'?


Diepen Spookstad
De twee projecten die werden stilgelegd zijn nu omheinde spookstadjes.  Foto Mischa van Diepen.

Volgens de activisten in het tentenkamp voor het stadhuis zouden ‘pseudo-activisten’ van deze stichting met medewerking van de gemeenteraad van Kiev de grond onder het bouwproject hebben gekaapt. Filmpjes van nationalistische knokploegen die bewakers van de bouwgrond tot bloedens toe slaan worden op de website van de ‘Investeerders van Arkada’ veelvuldig gedeeld. Met enige huiver meld ik mij dus bij het kantoortje van de stichting Ecopark Osokorki. 

Die zorg blijkt ongegrond wanneer ik Maksim Stravinski ontmoet. Hij is een van de drijvende krachten achter het initiatief voor een natuurpark rond de meren in de wijk Osokorki op de linkeroever waar Arkada dacht te gaan bouwen. 

Diepen Stravinski
Maksim Stravinski van ‘Ecopark Osokorki.’ Foto Mischa van Diepen.

Maksim Stravinski en zijn vrouw Olga runnen samen een reclamebureau en wonen zelf op de rechteroever. Maar naast de meren ligt hun datsja, waar ze de weekeinden doorbrengen. Zij volgden de malversaties van Arkada dan ook van dichtbij. De reclameman somt een waslijst aan wanpraktijken van Arkada op.

In 2005 was Oleksandr Omeltsjenko burgemeester van Kiev en deze bouwkoning had lak aan de beschermde status van het natuurgebied naast Stravinski’s datsja. Die grond – 176 hectare, een Sloterpark in spé - verpachtte de gemeenteraad tot 2020 aan KontaktBudservis, een projectontwikkelaar uit de portefeuille van Arkada. Een van de eigenaren van dit bouwbedrijf was toevallig ook de man van de vicevoorzitter van de bouwcommissie van de gemeenteraad. De bouwplannen waren in strijd met het ontwikkelingsplan van Kiev, waarin het gebied een groene zone moest blijven. Maar de gemeenteraad kneep een oogje toe.

Het toppunt van cynisme was een inspraakavond in 2007. Daar werd de buurtbewoners gevraagd in te stemmen met de sluiting van een vuilverwerkingsfabriek en de renovatie een waterzuiveringscentrale in de buurt en daar tekenden zij graag voor. Maar toen de benodigde handtekeningen binnen waren, werd het voorlegblad verwisseld en zo beschikte men ineens over de toestemming van het volk om het merengebied te bebouwen.

Veldslag aan de rand van Kiev

Toch duurde het lang tot met de bouwwerkzaamheden kon worden begonnen. In 2008 trok Stravinski met medebuurtbewoners de omheining omver die het grondgebied afbakende. Kort daarop volgde de economische crisis en was er van bouwen geen sprake. Maar Arkada trok langs de benodigde instanties en inspecties en verwierf zo alle papieren die nodig waren voor de betonnen jungle in een beschermd natuurgebied.

Stravinski en anderen lieten het er niet bij zitten. Toen in 2015 op het splinternieuwe internetportaal voor elektronische petities van de gemeente een plan verscheen om rond de meren een natuurpark te bouwen, zag Stravinski weer kansen. De initiatiefnemer van de petitie bleek een kajakverhuurder die graag bij de meren kwam. Stravinski zag in diens idee om van de zand- en grasvlakte rond de meren een natuur- en recreatiebied te maken een ideaal instrument om het woningbouwproject te dwarsbomen. Met een campagne op sociale media verzamelden zij de benodigde handtekeningen. Als een burgerinitiatief binnen 90 dagen tienduizend handtekeningen weet te verzamelen, wordt het aan de gemeenteraad voorgelegd.

Arkada maakte intussen haast. De bouwbank omheinde het betwiste terrein met schuttingen en liet het door een privélegertje bewaken. In Oekraïne is dat een beproefde methode.

Maar in 2018 trok dit niet langer alleen de aandacht van de buren, maar ook van stadsgenoten die dankzij de petitie kennis hadden genomen van de rel rond het natuurgebied. Toen burgers erheen trokken, troffen ze een fort aan, vertelt Stravinski. ‘Nadat Arkada het gebied had afgezet, ontstond er een militair kamp met uitkijktorens en honderden mannen bewapend met gummiknuppels en politieschilden.’ Waar die jongelui zich mee bezig hielden? ‘Drugs spuiten, wiet roken, wodka drinken, en ze schoten op ons om het territorium te beschermen.’

De eerste confrontatie leidde tot een veldslag, waar de boze burgers niet op voor waren bereid. Vrouwen werden niet ontzien. De politie keek toe. De eerste slag was voor de knokploegen.

Diepen Slagveld
Knokploegen op de grond nadat de politie het kampement is binnengevallen, Augustus 2018. Foto Nationale Politie Oekraïne.

Donbas-veteranen

Daarna escaleerde de situatie pas echt. De plaatselijke afdeling van het Nationale Corpus kreeg er lucht van. Deze politieke organisatie is opgericht door veteranen uit de oorlog in Oost-Oekraïne, afkomstig van het beruchte Azov-bataljon, welks leider Biletski vastgezeten heeft voor neonazistische sympathieën. De leden zijn doorgaans trouwe bezoekers van de sportschool en manifesteren zich bij voorkeur op straat. Volgens Stravinski was het engagement van de nationalisten makkelijk te verklaren: Serhii Filomonov, destijds de leider van het Nationale Corpus in Kiev, is opgegroeid aan de meren op de linkeroever. ‘Die grond is hem dierbaar, daarmee is hij verbonden.’ Dus trommelde Filomonovs op zijn beurt zijn eigen strijdmakkers op.

Slag twee was dus voor de activisten en nationalisten. Met dit nationalistische steuntje in de rug durfde ook de politie haar werk te doen. Ze trok – onder vuur genomen met traangasgranaten – het kampement binnen en legde het privélegertje met de buik in het zand. Ze troffen molotovcocktails en geweren aan. Deze veldslag maakte een einde aan de 25 jaar ongestoorde activiteiten van Arkada. 

Burgemeester biedt een luisterend oor

Na de opstand Euromajdan van 2013-2014 kreeg de bevolking niet alleen de beschikking over online petities en inzicht in het eigendom van bedrijven, er was ook een wisseling van de wacht in de lokale politiek. Vitali Klitsjko, voormalig wereldkampioen boksen en een van de politieke leiders van Majdan, werd in mei 2014 tot burgemeester van Kiev verkozen. De boomlange vent bleek gevoelig voor de publiciteit rond het bouwproject aan de meren. Klitsjko bevroor de bouwactiviteiten op de betwiste grond.

Diepen Meren
De betwiste meren met op de achtergrond de stilgevallen hijskranen. Foto Mischa van Diepen.

Begin 2019 werd het tapijt definitief onder Arkada vandaan getrokken. De gemeenteraad van Kiev verbrak het huurcontract voor het bouwterrein. De Nationale Bank van Oekraïne kwam na meerdere audits tot de conclusie dat Arkada inderdaad aan piramidefinanciering deed. De toezichthouder verbood Arkada nieuwe investeringen aan te trekken tot de twee eerste projecten waren afgebouwd. Aan die eis kon natuurlijk niet worden voldaan: het benodigde geld moest immers juist met het derde project binnengehaald worden.

Met het dubbele verbod om te bouwen én nieuw geld op te halen viel het doek voor Arkada.

Het verhaal kapen

Aanvankelijk leek dit een typisch gevalletje van hoe het gewone volk de dupe wordt van de kuren van het grootgeld, in Oekraïne eerder regel dan uitzondering. Naar de protestacties van de gedupeerden keken weinigen om.

Maar in de zomer van 2020 veranderde het protest van karakter. Het tentenkampje voor het stadhuis werd opgetuigd met professioneel bedrukte banners en er is een website met info over de protestactie. En op 16 oktober legden actievoerders het verkeer plat op Kresjtsjatik, de hoofdstraat van Kiev die tijdens de opstand op Majdan plek bood aan honderdduizenden demonstranten. Waar komt die organisatiekracht plots vandaan?


Diepen Fakedemo
Activisten van ‘Investeerders van Arkada’ blokkeren Kresjtsjatik. Screenshot YouTube.

In verslaggeving over de acties komen bepaalde mensen steeds weer terug. Denis Koezenni doet bijvoorbeeld verhit het woord als organisator van de blokkade van Kresjtsjatik. Hij is de oprichter van een stichting die de belangen van de investeerders in de drie projecten van Arkada zegt te vertegenwoordigen en brieven aan de burgemeester richt om de bouw aan de meren weer toe te staan.

Maar Ecopark-voorman Stravinski vertelt me dat Koezenni’s belangen opvallend synchroon lopen met die van Arkada. Koezenni kreeg in de inschrijffase van nieuwe projecten tientallen contracten op zijn naam, om deze na oplevering tegen een veelvoud van die prijs door te verkopen. De winst werd gedeeld met Arkada. Van dit soort pionnen had de bouwbank er vele. Toen de strijd om de grond bij de meren zich naar de rechtszaal verplaatste, schreef Arkada razendsnel honderden contracten uit aan figuren als Koezenni. Daarmee waren er op papier plots 570 ‘gedupeerden’ die op een woning aan de meren wachtten. Nu Arkada zelf formeel geen partij meer is en haar eigenaar Palivoda in de gevangenis zit, zetten die ‘gedupeerden’ de strijd voort om het merengebied - door een ander bouwbedrijf - alsnog bebouwd te krijgen. Dat bedrijf zou echter achter de schermen banden hebben met Arkada.


Diepen Fakedemo2Denis Koezenni (links, blauwe polo) als leider van de ‘Investeerders van Arkada’ .

Majdan als alibi

Arkada laat het niet bij het kapen van de straatprotesten. Op internet is bijvoorbeeld ook de club www.stopcor.org actief. Op het oog is dat een van de vele corruptiebestrijders die Oekraïne sinds Majdan telt. De organisatie ontving onder andere geld van de Nederlandse overheid. Maar Stopcor is wel heel erg gericht tegen specifieke partijen als ‘Ecopark Osokorki’. In die artikelen over Arkada en ‘Ekopark Osokorki’ wordt vaak verwezen naar Denis Sjinkarenko als een van de gedupeerde ‘investeerders’. Sjinkarenko, die een appartement in het betwiste project aan de meren zou hebben gekocht, verklaart steeds stellig dat hij, vóórdat hij zijn geld in een woning stak, alle documenten goed bestudeerd heeft en dat Arkada haar zaakjes uitstekend op orde had. Sjinkarenko, die in andere artikelen plots een ‘mensenrechtenverdediger’ uit de gelederen van Stopcor heet, is een schoolvoorbeeld van corruptiebestrijding op bestelling, een bekend verschijnsel in Oekraïne. Voor Arkada heeft dat niet meer mogen baten.

De laatste akte

Het laatste stapje richting faillissement zette de bank Arkada helemaal zelf. Bovenaan de Laan van de Hemelse Honderd in het hart van Kiev, waar het merendeel van de ‘martelaren’ van de Majdan in 2014 werd neergeschoten, staat haar imposante hoofdkantoor ter waarde van ongeveer 600 miljoen hryvnia (een slordige 20 miljoen euro). Dat gebouw werd in september 2019 als onderpand opgegeven voor een lening van 250 miljoen hryvnia – een veel te laag bedrag – zogenaamd om de twee stilgelegde bouwprojecten op de oostoever aan te zwengelen. Omdat die lening niet werd afgelost, verloor de bank haar hoofdkantoor en raakte zij insolvent: op 25 augustus verklaarde de Nationale Bank Arkada failliet.

Maar of dat hoofdkantoor door de schuldeisers kan worden opgeëist, is de vraag. Het waardevolste bezit van de bank is nu handen van een crediteur, die speciaal was uitgekozen om het kantoorgebouw bij een faillissement buiten schot te houden. Het zal een juridisch steekspel worden om het vastgoed terug te vorderen en de opbrengsten hieruit naar de afronding van de stilgelegde bouwprojecten te laten vloeien.

En mocht dat wel lukken, dan nog is niet zeker dat de gedupeerden hun woning alsnog krijgen. Momenteel wordt door KyivMiskBud – Kievs grootste bouwbedrijf dat voor 80 procent in handen is van de gemeente – een inventarisatie gemaakt van het openstaande werk en de nog te maken kosten. Die zullen waarschijnlijk meer dan 200 miljoen euro bedragen. Dat is ongeveer 6 miljard hryvnia,  tienmaal de waarde van het hoofdkantoor van Arkada.

Nashi Groshi-journaliste Irina Sjarpinska zucht bij de gedachte waar dat geld vandaan zal moeten komen en in wiens zakken het kan verdwijnen: de gemeente mag dan meerderheidsaandeelhouder zijn, maar volgens haar werkt KyivMiskBud volgens dezelfde schema’s als Arkada. ‘Daarmee ontvangen ze geld van zowel de gemeente als de centrale regering. Een deel sluizen ze weg, en dan weten we nog niet eens hoeveel ze daarna weer nodig gaan hebben. Een prachtig systeem!’

Deze geschiedenis laat zien hoe moeilijk het is de corruptie in Oekraïne aan te pakken en de verrotte bedrijfstakken op te schonen. Alles stoelt op vriendjespolitiek en afspraken uit een duister verleden. Ondanks de nieuwe politieke gezichten in Kiev en de toegenomen maatschappelijke betrokkenheid is het praktisch onmogelijk een breuk met het clientelisme te forceren. Dat krijgt vooralsnog zelfs de ex-bokskampioen Vitali Klitsjko, burgervader van Kiev, niet voor elkaar.

Deel 1 van het tweeluik, over de bouwmaffia in Odessa, leest u hier.

Wekelijkse update?

Iedere donderdag uitgelichte artikelen in uw mailbox

Eerst doorlezen? U kunt zich ook later aanmelden via de home pagina.

Als u in uw browser de cookies blokkeert, ziet u deze popup steeds weer. Daarvoor excuus.